Ifølge statsministerens deklarering nummer 548 datert 5. april 2005, gjelder 99 års bruksrett (usufruct: retten til å benytte seg av profitten av eiendommen eller landområdet til en annen person) ved kjøp av eiendom i Sharm El Sheikhs områder. Full informasjon finnes tilgjengelig ved henvendelse hos oss.

Formene for registrering av eiendommen varierer, men den mest vanlige for utenlandske statsborgere er ”Signaturvaliditet”. Dette garanterer gyldigheten av kontraktenes signaturer, og fungerer som en juridisk beskyttelse. Registreringen tar opp til 6 måneder, og de fleste prosjekter i Sharm El Sheikh kan ikke registreres før de er fullt utbygget.

Vårt team med profesjonelle advokater vil hjelpe deg med alt det juridiske, fram til kjøpet er fullført. Virgin Propertys mål er at kjøpeprosessen skal gå smidig for seg, og tilbyr derfor all rådgivning og juridisk service. For å kunne bygge relasjoner med våre kunder, er vi svært opptatt av å sette oss grundig inn i kundens forventninger og ønsker rundt et boligkjøp. Våre advokater er meget erfarne innen eiendomsfeltet i Egypt. De forstår kundenes behov, og bistår med den beste rådgivning når det gjelder regler for eierskap og prosedyrer for kjøp av eiendom. Vår skrittvise, omstendelige fremgangsmåte gjør at det å eie en eiendom ved Rødehavet er ukomplisert of fritt for problemer.

"El Ahram" (Egypts største og statsegde avis) 05 / 04/ 07 

Turistministerens møte med den ”Egyptisk-Britiske Forretningsmenn-foreningen” ; Løser alle vanskeligheter angående utenlandske investorers kjøp av boligeiendom i Egypt.

Turistministeren Mr. Zohair Garana, annonserte under sitt møte med medlemmer fra Den Egyptisk-Britiske Forretningsmenn-foreningen, at regjeringen oppfordrer til å støtte de nye turismetrendene. Spesielt gjelder dette boligturismen, regnet som den raskest voksende trenden innen turisme. Dette vil trolig dominere turismeindustrien verden rundt også i fremtiden.

Presidenten av Egyptisk-Britiske Forretningsmenn Foreningen; Ingeniør Mohamed Nosier nevnte at foreningen aktivt støtter et program for å introdusere boligturisme i Egypt. Denne trenden har en meget høy utbredelse, og det er svært populært for mange å tilbringe flere måneder i sine eiendommer her, spesielt under de kalde vintermånedene.

Den britiske ambassadøren Sir. Derick Plambley hevdet at antallet britiske turister som besøkte Egypt forrige år, nådde en million. Når det gjelder eierskap i Egypt, er det enkelte juridiske problemer som må løses.

Presidenten for Turismekomiteen i foreningen Mr. Magdi Henien tok opp ulike viktige problemstillinger, som for eksempel utenlandsk eierskap. Turistministeren bekreftet at utenlandske statsborgere har rett til å eie boligenheter for turisme i hele Egypt, unntatt i Sinai og Sharm El Sheikh. Det som benyttes i dette området er 99 års bruksrett (eng. usufruct). Det ble også nevnt at på det nåværende tidspunkt holder regjeringen på å forberede de ulike typene kontrakter som skal bli benyttet. Han advarte også utenlandske statsborgere om viktigheten av å benytte velkjente juridiske kontorer under utsteding av eierskap eller 99 års bruksrett (usufruct)-kontrakter og sikre at disse er gyldige. 

Kjøpeprosessen:

Egypt er regnet som et av verdens beste og mest lønnsomme steder for investering i eiendom. Variasjonen av eiendommer til salgs i områdene rundt Rødehavet er stor, med et rikt utvalg av villaer og leiligheter. Av disse er enkelte klare for innflytning, mens andre er fremdeles under konstruksjon. Prisene avhenger hovedsakelig av eiendommenes finish og lokalisering. Etter at du har funnet ditt drømmehjem, er det tid for å gjennomføre alt det juridiske.

Steg 1: Først må statlige myndigheter undersøke:

• Hvem som er den virkelige eier av eiendommen
• Om eieren har en registrert kontrakt
• Om eiendommen har noen heftelser, lån, eller begrensninger
• Om eieren er egyptisk eller utenlandsk
• Om eieren har byggetillatelse eller ikke

Steg 2: Signering av kontrakter:

Etter undersøkelsen er neste steg å skrive kontrakt mellom kjøper og selger. Den vil inkludere enkelte garantier til kjøperens fordel. For eksempel, en garanti fra selger om å ikke benekte kjøperens eierskap og bruksrett av enheten. Salgskontrakten vil også inkludere en klausul som validerer selgerens signatur, og regner vedkommende som den endelige mottager av det totale beløp for den solgte enheten (signaturgyldighet).

Steg 3: Advokatfullmakt:

Både selger og kjøper må ha fullmakt av hver sin advokat. For at selgeren skal kunne selge, og for at kjøperen skal kunne overta eiendommen, er dette nødvendig. På den endelige kontrakten har advokaten tillatelse til å signere på vegne av sin klient, foran notarius publicus. Advokaten kan deretter fullføre alt som kreves i registreringen.

Steg 4: Registreringer

Selgeren må signere en overtakelsesregistrering av den solgte enheten, og attestere den hos notarius. Kjøperen vil deretter gå til notarius for å begynne registreringen av den nye eiendommen.

Merknad: Dersom det går en lang periode fra signering av salgskontrakten til at man skaffer advokatfullmakt, grunnet at kjøperen ennå ikke har betalt hele kjøpesummen, er stegene under å anbefale for å sikre kjøperens rett:

Eksempel: Det finnes tilfeller hvor det tar mer enn 1 år for å fullføre avtalen grunnet at eiendommen ennå ikke er ferdig utbygget. Den normale prosedyren er å betale fra 25 til 50 % av det fulle beløp i forskudd ved reservering, og resten etter 1 år.

• Kjøperen må levere en signaturbekreftelse til selger for å kunne få en godkjennelse fra retten som stadfesterat selgerens signatur på salgskontrakten er gyldig.
• Kjøperen må alltid beholde alle kvitteringene fra selgeren for alle avdrag som betales.

Egyptisk lov angående utenlandsk eierskap

Rettsvesnet, Legalisering og Registrerings Departementet, The Head Office of the searching of law.

Bestemmelse no, (5) den 24/5/2005 … fra alle kontorer og avdelinger for legalisering i hele Egypt. Bestemmelser (nummer (30) i år 1996, (37) den 8/10/1996, (5) den 17/3/1997, (1) den 24/2/1998, (18) den 14/12/1998, (19) den 14/12/1998 og (2) den 22/2/2005) om å publisere alle punktene i lov nummer (230) i år 1996 for å organisere eierskap for ikke-egyptere når det gjelder bygninger og tomme landområder, og etter Bestemmelsen fra justisministeren i Egypt nummer (3338) i år 1996 om å organisere arbeidet i de statlige kontorer for registrering av ikke-egypteres eierskap og prosessene for å danne disse.

Etter dette utføres den egyptiske ministerens Bestemmelse nummer (548) i år 2005 angående eierskapet og bruksretten for ikke-egyptere til å eie enheter for personlig bruk, som er tillatt i noen av områdene i Egypt og etter punktene i den forklarende bok for denne Bestemmelsen av samme dato som denne Bestemmelsen, etter at den har blitt publisert i den Egyptiske avisen (El Waqaea el Misr) i utgave nummer (76) den 5/4/2005.

Bestemmelsene

(Første punkt)

Alle ikke-egyptere har de samme rettighetene som vanlige egyptere etter mottagelse av den statlige godkjennelsen for eierskap av boligenheter. I helt nye bygningsområder og turismeområdene er bestemmelsene slik;

1. Turismeområdene i (Sidi Abd Elrahman) under Bestemmelsen til turistministeren nummer (112) i år 1980.

2. Turismeområdene i (Hurghada) under turistministerens Bestemmelse nummer (113) i år 1981.

3. Turistområdene i (Rødehavet) under turistministerens Bestemmelse nummer (175) i år 1982.

4. Turistområdene i (Ras al Hekma) under turistministerens Bestemmelse nummer (176) i år 1983.

(Andre punkt)

Etter regjeringens avtale har nå ikke-egyptere rett (bruksrett) til å eie visse enheter eller leiligheter i (99 år) i turismeområdene i (Sharm El Sheikh). (99års-kontraktene går i arv og fornyes automatisk).

(Tredje punkt)

Alle ikke-egyptere har rett til eierskap og benyttelse av eiendom, tomt, eller bygninger ifølge denne  bestemmelsen fra den egyptiske ministeren.

De har alle rettigheter til (salg eller utleie) av disse enheter, bygninger eller tomter, men bare etter at de har fått eierskap eller bruksrett. Det er en plikt for alle kontorer for legalisering og registrering i Egypt å registrere denne handling innen maksimalt (10) dager etter at de har fått alle dokumenter.

(Fjerde punkt)

Denne bestemmelsen må bli publisert i den egyptiske avisen (El Waqaea el Misria) og vil være gyldig dagen etter publiseringen.

Bygningsgaranti: Vilkår for bygningsgaranti er ifølge artiklene fra 651 til 654 i de egyptiske samfunnslover som følger:

Artikel 651: Arkitekten og entreprenøren skal sammen garantere bygningene de konstruerer eller andre ferdige konstruksjoner grunnlagt av dem, mot hel eller delvis ødeleggelse selv om dette skulle ha oppstått grunnet defekt i byggegrunnen, eller ansatte antatt å ha bidratt til defekt i konstruksjon, dersom ikke begge kontraktparters intensjon for en slik stiftelse forblir for mindre enn ti år. Den pålagte garantien i den ovenfor nevnte klausul skal inkludere feil som finnes i bygningen og dens konstruksjon, som utgjør en trussel mot sikkerheten og bygningens holdbarhet. Tiårsperioden skal begynne fra datoen hvor enheten overtas. Denne artikkelen skal ikke gjelde som regressrett mot underleverandører.

Artikkel 652: Dersom arkitekten er begrenset til å sette i gang konstruksjonen av designet uten å ha blitt tildelt oppgaven å overvåke utføringen av arbeidet, regnes vedkommende kun ansvarlig for feil og svakheter som oppstår fra selve designet.

Artikkel 653: Eventuelle forsøk på å frita, gi begrensninger eller dispensasjon for arkitekten og entreprenøren fra garantien er ugyldig.

Artikkel 654: Virkningen av den foregående garanti skal gjelde med et forfall på tre år fra forekomst av skade eller oppdagelsen av feil.

Fra artiklene ovenfor kan du trekke ut dette:

1- Bygningens eier kan ikke samtykke med arkitekten eller med entreprenøren for å frita noen av dem fra bygningsgarantien eller begrense den til mindre enn til ti år. All samtykke for begrensning eller fritak fra bygningsgarantien regnes som ugyldig.

2- I motsatt fall vil også alle betingelser for økning av bygningsgarantien med mer enn ti år være gyldig.

3- Dersom eier, entreprenør og arkitekt ikke samtykker om perioden for bygningsgaranti, skal den ifølge loven være på ti år.

4- Datoen for bygningsgaranti starter fra øyeblikket da bygningens eier mottar enheten.

5- Spørsmål: hva er situasjonen dersom bygningens eier selger til flere nye eiere? Svar: alle de nye eierne har rett til å benytte den første eierens rett til fastsetting av bygningsgarantien mot enten entreprenøren, arkitekten eller imot begge. Eller fastsetting av saken imot den forrige eieren hvilket deretter vil falle tilbake på entreprenøren, arkitekten eller de begge.

6- Spørsmål: Hvordan er situasjonen dersom den forrige eieren samtykket med entreprenøren og arkitekten om ti år, og den nye eieren kjøper bygningen eller en del av den etter fem år og han vil samtykke med den forrige eieren om en bygningsgaranti på ti år eller mer? Svar: den nye perioden vil bli gyldig bare mot den nye eieren og mot arkitekten og entreprenøren bare for de gjenstående fem årene ifølge av vilkårene i artikkel No. 147/1 i den egyptiske samfunnslov: En kontrakt er den gjeldende loven for kontraktens parter. Kontrakten må aldri annulleres eller endres, unntatt ved delt samtykke fra begge parter eller av andre årsaker som er i henhold til loven.